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Changer de fonction
avant-propos
QUELS PROJETS CONCERNéS ?
La destination d’un bâtiment concerne l’usage qui en est fait, ce pour quoi
il a été conçu, construit ou rénové. L’administration distingue neuf types
d’usages de bâtiments : habitation, hôtelier, équipements collectifs, com
merce ou artisanat, bureau et services, industrie, entrepôt, usage agricole
ou forestier, stationnement. Tout passage d’une catégorie à une autre est
considéré comme un changement de destination et soumis à l’obtention d’un
permis dès lors qu’il y a travaux. Néanmoins, tout changement de destination
d’un local professionnel en logement nécessitant des travaux en relation avec
ce changement (modification des cloisons, création d’une salle de bains ou
d’une cuisine…), le permis de construire s’impose donc systématiquement.
Il ne sera accordé que s’il est en accord avec le plan d’occupation des sols
(POS) ou du plan local d’urbanisme (PLU), ainsi qu’avec les orientations de
la commune concernée. Certaines villes refusent ce type de projet sous pré
texte de maintenir une certaine mixité d’usage ou exigent d’assurer la moitié
du coefficient d’occupation des sols (COS) en activités, quand d’autres les
acceptent pour revaloriser un quartier en déshérence industrielle.
QUELLES DéMARCHES ?
Avant de se lancer dans le moindre projet, il convient de se renseigner auprès
du service d’urbanisme de la commune sur les possibilités d’obtention de
permis. Un avis favorable ne suffisant pas à garantir la concrétisation du pro
jet, il est recommandé d’inclure dans la promesse de vente une clause sus
pensive d’obtention du permis de construire, assortie d’une date limite inté
grant son délai d’instruction. Rappelons que le délai maximum est de deux
mois, mais qu’il peut être prolongé d’un mois si une consultation extérieure
est nécessaire (par exemple si le bâtiment est situé à 500 m d’un bâtiment
historique, rendant la consultation de l’architecte des bâtiments de France
obligatoire). Les conditions d’obligation du recours à un architecte sont les
mêmes que pour tout permis de construire: en deçà de 170 m
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de SHON
(surface habitable), il n’est pas obligatoire. Néanmoins, l’établissement de ce
type de permis assez particulier a tout à gagner des compétences d’un pro
fessionnel dont l’expérience peut faire gagner un temps précieux. Il convient
de s’assurer que le bâtiment est facilement raccordable aux réseaux d’eau
et d’électricité s’il ne l’est pas déjà. En milieu rural, on s’inquiétera de la
distance minimale imposée entre une habitation et une exploitation agricole,
alors qu’en ville on soulèvera la question des vues et des stationnements
obligatoires à offrir selon la surface du logement. Chaque cas est particulier
et les réponses peuvent être diamétralement opposées d’une commune à
l’autre (même voisines…).
QUELLES IMPLICATIONS FINANCIèRES ?
Administrativement, le changement de destination est assimilé à une
construction neuve. Le bâtiment perd donc tous les avantages liés à la réno
vation des bâtiments anciens. Il n’est donc plus concerné par les subven
tions de l’Anah (Agence nationale d’amélioration de l’habitat), destinées à
la rénovation des bâtiments de plus de 15 ans, et par la TVA à 5,5% qui ne
s’applique qu’aux travaux de rénovation effectués dans des logements de
plus de 2 ans. À noter, le changement de destination d’un bâtiment en modi
fie la taxe d’habitation, ainsi que l’impôt foncier qui y est rattaché puisqu’il
est calculé sur sa valeur locative.
AVANT
Après
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3
Avantages financiers
Le changement de destination maintient certains avantages
financiers: les crédits d’impôt ayant trait aux économies
d’énergie, les subventions concernant la protection
architecturale, les monuments historiques ou la création
d’un gîte ou d’une chambre d’hôte.
2-3.
Ancien chai charentais, ce grand hangar à l’abandon est
aujourd’hui devenu une spacieuse maison de vacances. L’ouverture de
l’ancienne porte charretière a été transformée en baie vitrée, doublée
par sa jumelle créée en symétrie. Clin d’œil à l’esprit d’origine: les
grands volets coulissants suspendus sur des rails métalliques.
